調控政策下樓市上演“冰火兩重天”
金九銀十是傳統(tǒng)的樓市銷售旺季，國慶前一周南京樓盤扎堆上市，53家樓盤領到銷售許可證，累計供應1.1萬多套新房。此時，南京新房庫存量高達5.8萬套，創(chuàng)6年來新高。但在銷售端，卻呈現“冰火兩重天”的景象，大部分樓盤去化一般，少量熱銷盤均為面積大、價格高的改善性住宅。在無錫，“改善盤”也被購房者們高度接納，均價分別為3.28萬元/平方米和2.4萬元/平方米的兩個“高價盤”，7月份的成交面積名列前茅。愈加精準的調控政策下，樓市改善型需求為何堅挺？釋放出怎樣的信息？
“改善盤”具備不可或缺三要素
9月27日，南京主城5個搖號盤開盤，其中4盤售罄、1盤賣出八成。另外，還有7個樓盤的搖號公示出爐，分別為蘇寧檀悅、仁恒江灣世紀、星河國際、映園、融僑譽江、葛洲壩融創(chuàng)紫郡府和碧桂園泊云間，中簽率最低的為蘇寧檀悅，整體中簽率約7.7%。這些樓盤為何銷售火爆？區(qū)位、配套、品質，成為不可或缺的重要因素。
“改善盤”的戶型設計更加注重居住舒適性，這類產品受城市中產的青睞，可以滿足改善性需求。“表面看，改善盤的火爆和新房房價與周邊二手房價格倒掛有一定的關系，人們認為買到即是賺到。但深究下去，周邊二手房價格為什么如此堅挺？是因為市場對這個改善區(qū)域的認可，簡單地說就是改善型家庭都想買。需求旺盛，價格自然水漲船高。”專家分析道。除了以上共有特征，每個銷售火爆的“改善盤”也有其自身的獨特優(yōu)勢。例如南京的葛洲壩中國府，精裝檔次、戶型設計均比周邊樓盤勝出一籌，尤其是230平方米起步的超大面積，非常符合高端住宅市場的需求。而花語江南主打“科技住宅”，產品一經推出便被改善型需求家庭所關注。備受追捧的蘇寧檀悅，周邊中小學教育配套較好，直擊改善型家庭的教育需求“靶心”。再看無錫的房地產銷售榜單，萬科尊鵬云著位居7月份銷售面積和銷售金額榜首。無錫房地產業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長沈洵介紹，這是一家位于經開區(qū)的“改善盤”，均價約24200元/平方米，以128平方米、168平方米的房源為主。項目價格適中，品質、口碑在同地段具有相當競爭力，開盤時出現“一房難求”的場面。
一觸即發(fā)的“改善型需求”群體
有業(yè)內人士為改善型需求群體畫像：扎根城市數年，家庭有穩(wěn)定經濟收入，有多年的財富積累，有房，向往更高品質的住宅，同時也需要更堅挺的房價預期來實現家庭資產的保值和升值。改善型需求群體是一個隱性群體，有些家庭一直在“潛伏”，遇到心儀的“改善盤”便會一觸即發(fā)。對于一些家庭財富積累屬于城市“金字塔尖”的群體，有著更高的改善需求。葛洲壩南京中國府，230平方米起步，總價1500萬元起，瞄準的就是這一部分購房者。在開盤現場，根據7月23日南京“寧九條”新政，持人才購房證明的根據搖號順序優(yōu)先選房。“人才1號”客戶第一個走進選房區(qū)，毫不猶豫拿下唯一一套頂樓大平層——面積426.94平方米，單價每平方米8.9萬元，總價3813萬元。現場多位購房者均表示，購房是為了自住，原因是“總價高、首付比例高，投資的話成本太高，劃不來”。
“一房難求”背后是“一地難求”
與“改善盤”火爆形成強烈對比的是另一些樓盤上市遇冷。南京主城區(qū)某樓盤，8月下旬開盤推出18套新房，十幾天只賣出4套；江寧一純新盤，開盤當天僅賣出不到兩成。
“市場冷，購房者越來越理性，這背后有諸多原因。”南京一家“改善盤”開發(fā)商負責人對記者說，“一方面，今年總體經濟形勢嚴峻，大家沒有更多的投資方向，相對來說買房子是比較安全的投資。而改善型客戶，他們的資產保值意愿更加強烈，因為一旦資產縮水，對他們的影響比對剛需客戶更大。”該負責人認為，核心地段土地供應不足也是“改善盤”火爆的重要原因。城市核心地段“一房難求”的背后是“一地難求”，從土拍情況可以看出，核心地段的地塊會有幾十家開發(fā)商競拍，而城市邊緣區(qū)域的地塊就不那么受歡迎。
不論是剛需還是改善，區(qū)域地段永遠不能忽略。社區(qū)成熟，品質過關，永遠不會過時，成長型社區(qū)值得入手。山水龍城，芝罘南城芯，生態(tài)品質大盤，醇熟配套，萬科物業(yè)，超大贈送。學府小高、瞰景高層，滿足多種需求。周邊公立幼兒園、山水龍城小學、芝罘中學環(huán)伺，山湖之間自成一城，新品持續(xù)加推，搶占南城芯，首選山水龍城。